国常会这一新提法引关注,地产信贷会在一线城市放开吗?

8月24日国常会上关于房地产的新提法引起业内外关注。

会议提出,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。对于这一提法,有观点认为是前期政策基调的延续,也有分析认为,因城施策将从大方向聚焦于信贷工具的实施,未来各地信贷宽松政策将进一步加码,其中降低首付比例和放松限购、限贷或是主要方向。

另外对于政策落地的范围和力度,业内预期也还存在分歧。东吴证券分析师陶川认为,考虑到一线城市是“房住不炒”的标杆,未来政策铺开或集中在二线及以下城市;国金证券地产分析师杜昊旻则认为,这一轮宽松政策可能需要“隔山打牛”,由一线或新一线高能级城市带领市场复苏。

“一城一策”运用信贷政策

8月24日的国务院常务会议,部署了稳经济一揽子政策的多项接续政策措施,其中提到,允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。

事实上,自去年下半年调控收紧并进行政策纠偏后,监管关于“支持刚性和改善性住房需求”的说法和政策不断,各地也普遍在“房住不炒”的基础上因城施策,尤其在7月全国烂尾楼业主断供风波之后,各地政府的动作也开始加速。

7月28日的政治局会议曾首次提及“保交楼、稳民生”,并强调了压实地方政府责任,鼓励因城施策用足用好政策工具箱。

华泰证券宏观分析师刘雯琪认为,国常会对地产的描述基本延续了此前的政策基调,而且在地产周期下行的背景下,国常会并没有提及近期地产的相关风险事件,淡化了地产周期的影响。

据刘雯琪此前测算,地产周期加速下行将从实体和金融两个传导链条加大经济下行压力,其中从地产投资、相关服务及相关产业链、消费三个维度看,可能拖累2022年全年名义GDP增长约3~4个百分点;从居民房贷、地产信托以及境内地产债角度测算,可能直接拖累社融同比0.7~1.2个百分点,而对信用扩张的潜在间接拖累可能更大。

事实上,近期的政策导向已经表明,保交楼、缓解房企流动性危机和刺激居民需求的举措正在“多管齐下”。比如在缓解房企流动性紧张方面,继5月多家示范房企发行带有信用保护工具的境内债券之后,8月25日龙湖旗下公司发行了年内首期中票,并由中债信增提供全额直接担保,后续其他示范房企的动作值得关注。

而在刺激居民购房需求方面,年内5年期以上LPR报价已经累计下调35个基点至4.3%,加上央行将新增首套房利率下限下调20个基点,购房者已经累计减负55个基点。各地因城施策的广度和深度也还在不断提升。

早在728政治局会议之后,已经有多地陆续推出新的楼市宽松政策,其中与信贷有关的就有至少10个城市。另据克而瑞地产研究统计,截至8月17日,年内已有83城相继放松限贷,其中兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%,41城下调二套房首付比例,还有郑州等44城实行认房不认贷。

中指研究院最新研报指出,国常会此次提法进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号,短期来看,各地优化信贷政策的力度有望加大,通过降首付、降利率,来降低购房成本,尤其是核心二线城市,预计将对认房认贷政策进行优化,促进合理住房需求释放。

陶川也认为,更大范围的降低首付、放松限购限贷等政策将会加快落地。“首付比例和限购限贷是地方调节地产最有效的信贷相关工具。”陶川在研报中分析,政策的铺开可能还是主要集中在二线及以下城市。

一线城市还会“动”吗?

那么,一线城市是否有可能借此政策松绑楼市?

陶川认为,一线城市作为“房住不炒”的标杆和全国房价的风向标,相关政策的放松会比较谨慎。但杜昊旻认为,当前已经到了需要“隔山打牛”的时候。

“当前多数低能级城市限购限售政策已基本取消,部分二线城市也有累计较大力度的宽松政策落地,但受城市基本面的限制,当地市场销售靠自身调控难有好转,而房地产市场具有明显的传导轮动性。”杜昊旻在研报中举例称,2014-2016年的复苏也是由上海、深圳等高能级城市带动,预计本轮的市场复苏也需要从一线和新一线城市率先启动。

从当前因城施策的特点来看,的确仍以二线及以下城市为主,但主要角色已经从一季度的三四线城市转变为热门二三线城市,比如南京、苏州、无锡,在8月上旬集中下调了二套房首付比例,并取消了认房又认贷,福州、济南、石家庄等多地也在这个月调整了相关房贷政策。

一线城市也已经有所松动,但仍在有限范围内。比如北京在8月初针对3个试点项目对符合条件的老年人取消认房又认贷,变相降低首付比例,并支持“接力贷”形式购房;上海临港则在近期出台了放松限购的政策,即在临港新片区工作的非户籍人才缴纳个税或社保满1年即可购房,成为一线城市中首个明文松绑限购政策的城市。

更早之前,深圳、广州则分别在公积金住房贷款和二手房指导价等方面出现松绑迹象。

但不论是各地密集出台的新政还是LPR的下调,从市场销售来看正向反应依然不明显。国金证券高频周度数据显示,2022年8月(截至23日)35城新房销售环比-11.2%,同比-26.3%。此前7月,因为断供风波等因素干扰,楼市销售数据和按揭信贷需求双双大幅回落。

杜昊旻认为,当前各城市的宽松政策大部分为“小步快跑”的形式,虽然频率较高而单次力度较小,消费者对前期政策能做出积极反应,但多次小力度刺激后政策边际效应或减弱。在此背景下,未来“一城一策”措施可能需要有“高调办小事”的大力度政策落地,才能有效提振市场信心。

从政策效果来看,业内普遍认为更加有利于改善型房企的销售回暖。从不少热点城市中介人士的反馈来看,市场对“金九银十”的预期又提高了,但部分“低温”城市的表现依然还有很大不确定性。

“目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象,三四线城市成交量依然在低位徘徊,而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激,市场恢复力度相对较弱。”杜昊旻表示。

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